Viviendas sin IVA: cómo beneficiará a las personas la rebaja (y cómo aprovecharla bien)

Las viviendas sin IVA abren una oportunidad para miles de familias que buscan comprar una propiedad nueva, pero el beneficio no operará como una rebaja automática de 19%. Entender cómo funcionará la medida puede marcar la diferencia entre esperar un descuento que no llegará completo o negociar mejor una compra informada.

Viviendas sin IVA y expectativa de ahorro

Desde marzo, miles de familias en Chile pusieron en pausa la compra de su vivienda. No porque les faltara el ahorro ni porque el banco les cerrara la puerta, sino por un anuncio del Gobierno. Se elimina, por un tiempo, el IVA a las viviendas nuevas. El razonamiento de muchos fue natural. Si el IVA es 19%, conviene esperar y ahorrarse ese porcentaje. Algunas personas incluso dejaron ir departamentos que ya tenían reservados.

La medida es una buena noticia y va a beneficiar a las personas. Pero no de la forma que la mayoría imagina. Y entender esa diferencia puede significar varios millones de pesos.

Cómo funcionará la rebaja

Partamos por lo básico. La rebaja aplica a la primera venta de viviendas nuevas de hasta 4.000 UF, durará 12 meses desde que se publique la ley, y ya fue aprobada en el Congreso. Detrás hay un problema real. En Chile hay cerca de 100 mil viviendas nuevas esperando comprador, mientras medio millón de familias no tiene casa propia y la construcción ha perdido unos 180 mil empleos. El Plan de Reconstrucción Nacional presentado por el Gobierno señala que la eliminación temporal del IVA busca movilizar un stock de 100 mil viviendas nuevas sin comprador, mientras medios nacionales reportaron la aprobación legislativa de la megarreforma a comienzos de agosto.

Ahora, la pregunta que todos se hacen. ¿Bajarán los precios un 19%? La respuesta corta es no, y la explicación es más simple de lo que parece.

Viviendas sin IVA no significa 19% menos

El IVA se llama Impuesto al Valor Agregado porque grava solo eso, lo que cada empresa le agrega al producto. Piense en un panadero. Cuando compra la harina, la levadura y paga la luz, ya está pagando IVA en cada una de esas cuentas. Cuando vende el pan, el impuesto que le toca poner de su bolsillo es solo por lo que él le agregó, su trabajo y su ganancia. Todo lo demás ya se pagó antes, en la cadena.

Con las viviendas pasa exactamente lo mismo. El IVA de los materiales y de los servicios de la construcción ya está pagado y metido dentro del precio, y esta ley no lo devuelve. Lo que se elimina es solo el tramo final. Por eso, en un proyecto típico, el espacio real para bajar precios ronda el 4% o 5%, y los expertos calculan que lo que llegará al bolsillo del comprador estará entre un 2% y un 4%. La propia Cámara Chilena de la Construcción, que apoya la medida, lo advirtió. La rebaja no será de un 19%. Análisis de mercado han estimado que la disminución efectiva sería acotada, en torno a 4% a 7%, porque el IVA no aplica sobre el terreno y existen factores técnicos vinculados al crédito fiscal en la construcción.

El beneficio real para las familias

¿Es poco entonces? Para nada. En una vivienda de 3.000 UF, unos 115 millones de pesos, esa rebaja puede significar entre 3 y 5 millones de pesos. Pero el verdadero beneficio para las personas no es ese descuento. Es lo que ese descuento desencadena.

Con un precio menor, el pie que hay que juntar es más bajo. El dividendo mensual también baja. Y aquí viene el efecto más importante. Familias que antes no calificaban para el crédito hipotecario, porque su sueldo quedaba justo bajo la línea que exige el banco, con la rebaja pueden calificar. Para quien estaba en ese límite, esto no es un descuento. Es la diferencia entre seguir arrendando y ser propietario.

Viviendas sin IVA y apoyos complementarios

Además, la rebaja se puede sumar a las ayudas que ya existen. El subsidio al dividendo, que reduce el pago mensual en viviendas de hasta 4.000 UF, y el Fogaes, la garantía del Estado que permite pedir el crédito por el 90% de la propiedad, juntando de pie solo el 10%. Una familia bien informada no está mirando una rebaja aislada. Está mirando una combinación de apoyos que, sumados, cambian de verdad las posibilidades de llegar a la casa propia. El Minvu informa que el subsidio al crédito hipotecario aplica para viviendas nuevas de hasta 4.000 UF y permite reducir el dividendo, junto con disminuir a 10% el pie requerido para acceder al crédito.

Hay un último detalle que conviene saber antes de firmar. La ley elimina un impuesto, pero no obliga a la empresa a traspasar todo el ahorro al precio. Cada proyecto decidirá cuánto rebaja, y algunos tendrán más espacio que otros. De hecho, en las empresas que construyen y venden sus propios proyectos, el ahorro que libera la ley es mayor, y en esos casos el descuento podría superar el rango general. Documentos legislativos del Senado describen la exención como una medida transitoria de 12 meses, opcional para el vendedor y sujeta a requisitos del inmueble.

Comprar con información y comparar

Por eso la recomendación práctica es una sola: en la sala de ventas o a su asesor de confianza, no pregunte si el proyecto tiene descuento por el IVA, pregunte cuánto del ahorro de esta ley está reflejado en el precio que le ofrecen, y compare entre proyectos antes de decidir. Esa pregunta, hecha a tiempo, vale millones.

Porque la exención del IVA sí va a beneficiar a las personas. Pero beneficiará más a quienes entiendan que el descuento no viene garantizado en la ley. Se consigue con información, con comparación y con una buena decisión de compra.

Por Tracy Dunstan, gerente comercial de JetBrokers