IVA a viviendas nuevas en Chile: SII publica instrucciones para aplicar la exención que comenzará en diciembre de 2026

El Servicio de Impuestos Internos abrió una consulta pública sobre las instrucciones que regularán la eliminación transitoria del IVA en determinadas ventas de viviendas nuevas. La medida, incorporada en la Ley de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social, busca dinamizar el mercado inmobiliario y podría generar efectos sobre constructoras, inmobiliarias y empresas proveedoras del sector.

Viviendas nuevas: una medida tributaria que también interesa a las pymes

La actividad inmobiliaria y de la construcción tiene una relación directa con numerosas pequeñas y medianas empresas chilenas.

Detrás de un proyecto habitacional participan proveedores de materiales, contratistas especializados, empresas de transporte, instaladores eléctricos, profesionales de arquitectura, servicios de mantenimiento y negocios dedicados al equipamiento de viviendas.

El SII abre una consulta sobre la exención del IVA

Por eso, las modificaciones tributarias que afectan la comercialización de propiedades nuevas pueden tener consecuencias que van más allá de las empresas inmobiliarias.

El pasado 5 de noviembre, el Servicio de Impuestos Internos (SII) anunció la publicación de siete proyectos de circulares sometidos a consulta pública, destinados a precisar la aplicación de distintas medidas tributarias contenidas en la Ley N.º 21.850 de Reconstrucción Nacional y Desarrollo Económico y Social. SII Chile

Exención del IVA para viviendas nuevas desde diciembre de 2026

Entre ellas destaca la exención transitoria del Impuesto al Valor Agregado (IVA) para determinadas ventas de viviendas nuevas.

La medida tiene prevista su entrada en vigencia el 1 de diciembre de 2026 y una duración de un año, bajo las condiciones establecidas en la normativa. SII Chile+1

Instrucciones tributarias en consulta hasta el 17 de noviembre

El borrador de circular busca precisar los requisitos para acceder al beneficio y la forma en que se tratarán determinadas operaciones realizadas durante la tramitación de la ley.

Las instrucciones propuestas permanecerán en consulta pública hasta el 17 de noviembre. SII Chile

¿En qué consiste la exención del IVA para viviendas nuevas?

El IVA es un impuesto que se aplica a determinadas operaciones de venta de bienes y prestación de servicios, conforme a la legislación chilena.

En el sector inmobiliario, su aplicación depende de las características de la operación, el vendedor y las reglas tributarias correspondientes.

Qué ventas de viviendas nuevas pueden acogerse al beneficio

La nueva medida contempla una exención transitoria destinada a determinadas ventas de viviendas nuevas que cumplan los requisitos legales.

El objetivo anunciado es contribuir a dinamizar la comercialización de propiedades nuevas que permanecen disponibles en el mercado.

El stock de viviendas y la recuperación de capital

Esto resulta especialmente relevante en un sector donde los proyectos inmobiliarios requieren inversiones significativas y donde la velocidad de comercialización influye directamente en la recuperación del capital.

Sin embargo, es importante aclarar que la exención no debe interpretarse como una eliminación general del IVA sobre cualquier inmueble.

La exención del IVA no asegura precios más bajos

Tampoco significa que todas las propiedades nuevas reducirán automáticamente su precio final en un porcentaje determinado.

La aplicación efectiva dependerá de las condiciones legales y de las características tributarias de cada operación.

¿Por qué esta medida podría ayudar al mercado inmobiliario?

Cuando una empresa inmobiliaria desarrolla un proyecto habitacional, necesita financiar distintas etapas antes de recuperar la inversión mediante las ventas.

Entre ellas se encuentran la adquisición del terreno, el diseño, la construcción, las autorizaciones y la comercialización.

Viviendas nuevas sin vender y sus costos financieros

Si las viviendas permanecen sin vender durante períodos prolongados, la empresa puede enfrentar mayores costos financieros y una menor disponibilidad de recursos para iniciar nuevos proyectos.

Una medida tributaria que favorezca determinadas operaciones podría contribuir a mejorar las condiciones comerciales.

El crédito hipotecario también influye en las ventas

Sin embargo, su efecto dependerá de múltiples factores.

Las tasas de interés, el acceso al crédito hipotecario, los ingresos de los hogares y las expectativas de los compradores seguirán influyendo en la demanda.

La exención no garantiza una recuperación del sector

Por lo tanto, la exención del IVA no garantiza por sí sola una recuperación del sector.

El impacto también puede llegar a las pequeñas empresas proveedoras

Una eventual mayor actividad inmobiliaria puede beneficiar indirectamente a negocios que participan en distintas etapas de la cadena productiva.

Por ejemplo, empresas dedicadas a instalaciones sanitarias, electricidad, climatización y terminaciones podrían encontrar oportunidades si aumenta la ejecución de proyectos.

Materiales, transporte y equipamiento de viviendas nuevas

También podrían beneficiarse proveedores de materiales, servicios de transporte, mantenimiento y equipamiento.

Sin embargo, estos efectos no son automáticos.

Vender viviendas terminadas no equivale a construir más

La venta de viviendas terminadas puede ayudar a liberar recursos financieros de las inmobiliarias sin traducirse inmediatamente en nuevas construcciones.

Para que las pymes proveedoras experimenten un aumento sostenido de pedidos, también debe existir disposición a desarrollar proyectos adicionales.

Qué deben observar los proveedores del sector

Por eso, conviene diferenciar entre la recuperación de ventas de viviendas existentes y una expansión efectiva de la actividad constructiva.

El SII está definiendo cómo se aplicará la normativa

Uno de los aspectos más importantes del anuncio es la publicación de instrucciones administrativas para consulta.

La ley establece el marco jurídico, mientras que las circulares del SII buscan precisar criterios de aplicación y cumplimiento tributario.

Cómo aplicar la exención del IVA en viviendas nuevas

En este caso, el proyecto aborda los requisitos para acogerse a la exención y el tratamiento de determinadas operaciones realizadas durante la tramitación legislativa.

Esto es relevante para empresas que mantienen procesos de compraventa en curso o necesitan organizar sus operaciones de cierre de año.

Las instrucciones todavía pueden modificarse

No obstante, el texto sometido a consulta todavía puede experimentar modificaciones antes de su publicación definitiva.

Por eso, las empresas no deberían tomar decisiones irreversibles basándose exclusivamente en interpretaciones preliminares.

¿Las viviendas nuevas serán automáticamente más baratas?

No necesariamente.

Aunque una exención tributaria puede modificar el costo fiscal de determinadas operaciones, el precio final depende de otros elementos.

Factores que determinan el precio de las viviendas nuevas

Entre ellos se encuentran los costos de construcción, el valor del terreno, el financiamiento, los márgenes comerciales y las condiciones de oferta y demanda.

Además, el IVA inmobiliario tiene reglas específicas de determinación y no siempre equivale simplemente a aplicar un 19% sobre el precio total de una propiedad.

La exención del IVA no implica un descuento general de 19%

Por lo tanto, sería incorrecto afirmar que todas las viviendas beneficiadas tendrán una reducción automática de 19% en su valor comercial.

Para los compradores, lo recomendable será comparar precios finales, revisar las condiciones contractuales y solicitar información clara sobre la aplicación del beneficio.

Revisar cada operación de compraventa

Para las empresas, será fundamental evaluar el tratamiento tributario específico de cada operación.

Una oportunidad para revisar las estrategias comerciales

Las inmobiliarias y empresas vinculadas al sector podrían utilizar las próximas semanas para analizar su cartera de proyectos y estudiar las condiciones de la nueva normativa.

También conviene revisar contratos, procedimientos de facturación y operaciones cuya fecha de cierre pueda coincidir con el período de aplicación de la medida.

Nuevas oportunidades para constructoras y proveedores

Las constructoras y proveedores, por su parte, deberían observar si los cambios generan nuevas necesidades de servicios o modificaciones en los calendarios comerciales de sus clientes.

Sin embargo, no sería prudente aumentar inventarios o comprometer inversiones importantes basándose únicamente en expectativas de recuperación.

Planificar sin anticipar una recuperación garantizada

La planificación debería considerar distintos escenarios de demanda.

¿Qué otras medidas tributarias están en consulta?

La publicación del SII no se limita al sector inmobiliario.

Las siete propuestas de circulares incluyen materias relacionadas con donaciones, viviendas DFL2, ganancias de capital, Impuesto de Primera Categoría, obligaciones de determinados exportadores y entrega de información tributaria. SII Chile

Otras modificaciones que podrían afectar a las empresas

Esto significa que distintas empresas podrían verse afectadas por cambios normativos específicos.

Para los contribuyentes, el período de consulta representa una oportunidad de conocer las interpretaciones administrativas propuestas antes de que se formalicen.

Cómo participar en la consulta pública del SII

Las empresas y organizaciones interesadas pueden revisar los documentos publicados y los mecanismos habilitados por el SII para presentar observaciones.

Diciembre será un mes importante para las viviendas nuevas

La entrada en vigencia prevista para diciembre coincide con un período en que muchas empresas revisan sus resultados y preparan presupuestos para el año siguiente.

En el mercado inmobiliario, las decisiones de inversión suelen requerir horizontes más extensos que los de otras actividades comerciales.

Claridad normativa para preparar las operaciones

Por eso, la claridad normativa resulta especialmente importante.

Las empresas necesitan conocer con anticipación las condiciones aplicables, los procedimientos de documentación y los efectos tributarios de sus operaciones.

IVA en viviendas nuevas: expectativas y próximos desafíos

La exención transitoria del IVA podría convertirse en una herramienta para dinamizar determinadas ventas de viviendas nuevas, pero su impacto sobre la construcción y las pymes proveedoras dependerá de cómo evolucione la demanda y de la aplicación efectiva de la normativa.

Para el sector empresarial, las próximas semanas serán relevantes para comprender los detalles definitivos de una medida que comenzará a operar en diciembre.

Fuentes: Servicio de Impuestos Internos, comunicado del 5 de noviembre de 2026 y antecedentes de la Ley N.º 21.850. Consultar las siete circulares en consulta pública · Revisar calendario de vigencia de la ley.